http://www.icocean.com/blog/index.php zh-cn http://www.icocean.com/blog/read.php/1854.htm ocean <admin@yourname.com> Tue, 31 Aug 2010 07:08:08 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1854.htm
这几大问题是：

为什么城市房价连续多年疯狂上涨，而农村的房价却下跌
为什么城市商业房产均价比住房低一倍
为什么国家统计局两会前公布的2009年全国房价涨幅只有1.5%，而国土局刚刚公布的房价数据却是25%
为什么两会结束总理记者会上，没有一个记者敢问房价问题
为什么两会期间总理一再强调坚决抑制高房价，而两会代表还没有离开，北京市就爆出三个地王
为什么央行和银监会对房地产调控的态度在各部委中最坚决
为什么物业税说了好几年，今年两会仍然没有被列入“审议议案”
为什么同样在北京工作，北京的干部同级别要比中央机关干部工资多一倍

目前很多人都对中国的房地产市场发表言论，有说一定会暴跌的，而且会像日本那样跌下去二十年不回头；有说一定会涨的，而且会再上涨一倍——比如北京，从均价25000上涨的50000。

我怎么看？很简单，正如我在元月1日凤凰卫视做节目时所讲：我们千万不要去招惹老百姓的怨气，千万不要低估政府的决心，千万不要以为房价会因为政府出手调控而一路下跌。至于物业税，我是第一个坚决表态今年肯定征收的，虽然我特别反对物业税这样急着出台。

今年房价会不会跌？这个答案几乎是肯定的，如果知道三大地王刚刚露头，中国政府飞打击随之即来，就可以明白：那些糊里糊涂举牌争当地王、招惹中央领导生气的人是多么不懂政治！

其实，中央领导本不想今年就动狠招。为什么在两会结束时的总理记者会上，没有一个记者敢问房价问题？不是不敢问，而是不让问，因为很难回答，更难答清楚。任何研究房地产的人都有一个共识，不收物业税，房价不会出拐点，更不会大幅度下跌。但是，一旦征收物业税呢？那就说不清了！

最近任志强先生再发宏论，声称中国房价持续上涨有十大理由。但我以为，他说一百条，却不敢直指事情的本质，没有说的全是最关键的。现在我给他补充四条：

中国房地产市场的死穴

第一个死穴是长期的负利率环境，许多经济学家喜欢用租售比来分析房地产市场的畸形状态，即一套房子如果考租金养活，200年也收不回成本。这个分析似乎有理，但我们想一想很多买房人的心态：他们买房搁在哪并不是想靠租金养房，而是只想获得比银行存款高一点的收入。如果这样算，我们就明白了，200万存款，一年在银行获得的利息大约是5千元，这还是定期存款，花200万买一套房子租出去，一万元收入是肯定的，比银行存款高一倍。这就是小户型的房子非常紧缺的原因之一。

中国过去二十年，出现正利率的年代很少，如果用房价衡量则更少，相反，如果考虑人民币的购买力下降趋势，5年前的200万大约只相当于目前的100万，是买房子好，还是存钱好，不言自明。

关键点是，未来很多年我们仍然将生活在负利率时代，央行已经说了，CPI不超过3%，不考虑升息，而且今年最多两次升息。而房价呢？今年一季度北京房价已经上涨20%，你让那些拿着钱的中产阶层心里如何不慌。问题的关键点是，在负利率时代，几乎一切商品都是不保值的，股市的风险也很大。钱对很多人来说，已经从最爱变成了最担心或曰最痛。货币之痛源于负利率，房地产之痛源于唯有房价是上涨的，你让老百姓怎么选？绝大多数人的选择只能是买房子。

我想问一句，中国的负利率时代能够终结嘛，中国政府敢于大幅度地提升存款利率吗？恐怕这样的信号都不敢发！

汇率经营，利率更僵硬，人民币低估与热钱涌入必将继续升温房地产市场

第二个死穴是僵硬的汇率制，为了保出口不得不人为地压低汇率，导致外汇储备激增，人民币市场流动性泛滥。

汇率不能动，根源是保出口。中国靠出口廉价劳动力赚钱，赚的虽然非常辛苦，非常悲惨，但必须赚，因为这是资本的原始积累。但是，目前的中国已经是全世界老二了，外汇储备占全球外汇储备的20%以上，老有钱了，而惯性的汇率政策以及害怕出口大幅度下降，仍然必须维持僵硬的汇率制度。于是市场形成了这样的对赌：政府说，人民币汇率没有低估，市场却一致地判断，人民币汇率肯定低估，于是热钱汹涌，一年进入上千亿。这些钱进入中国后在哪里安家，显然是房地产。于是出现这样的怪圈，汇率不能调，利率更不能调——存款利率向上调整，热钱更多，于是使负利率成为常态，热钱净流入成为常态，资产价格能不涨嘛。

资产价格张，为什么偏偏房地产市场涨的最凶？因为房地产市场在过去几年中没有大幅度下跌或没有见过熊市，考虑到股市在过去两年都出现过大幅度下跌的历史，绝大多数人都认为房地产市场比股市保险很多，尤其是长线投资者。买套房子搁在哪，既可以保值，又可以改善住房条件，有急事时还可以高位套现，何乐而不为。

但我告诉大家，房地产市场只涨不跌的历史就快结束了，未来的下跌会把大家吓一跳，很可能下跌40%。当然，跌下去还会回来，因为中国在未来十年也不会实行弹性汇率制，更不会出现自由浮动汇率制，外汇储备的不断增加将于人民币升值预期长期并存。还是那句话，汇率僵硬，利率一定更僵硬。存款肯定赔，有钱人只能在资本市场拼搏，懒惰的有钱人肯定还会买房子。

买房子投资或曰被投资仍然是中产阶层的从众选择。怎么打压房地产投资，唯有征收物业税。而这就要牵引出中国房地产市场的第三个死穴了。

物业税能收吗？这是中国房地产市场的第三大死穴（重庆演讲的第三部分）。

首先，我赞成重庆对豪宅征收保有税的做法，当然，如果仅仅是重庆一个城市这样做，其意义仍然停留在阻吓，不会对房地产价格起到真正的打压作用。

物业税空转了几年，为什么不能收，除了法理上说不通之外，关键是征收物业税意味着反腐败动真格。而我们国家对官员的系统性腐败，制度性腐败，能动真格吗。

有一件事很有意思，我们党的大会已经连续几届讨论制定对处级以上官员财产公示制度的意见，一直无法通过；更有意思的是，一些县级官员目前的住房标准已经高达500平方米，造价就是几百万元。有的县甚至出现了官员豪宅一条街。为什么这些官员如此大胆，腐败已经制度化，县级官员已经不怕反腐败了。

目前谁住豪宅，谁拥有三套以上房产，我可以告诉大家，一旦决定征收物业税，一切都会水落石出。

我在年初上凤凰卫视节目时已经断言，今年开征物业税（当然指的是试点），很多主张征收物业税的经济学家都不敢这样预言。为什么我敢，因为我断定中国的房地产市场将挑战中央政府的忍耐力或心里底线。最近北京出现三大地王，说明房地产的既得利益者非常猖狂。而上帝让它灭亡，必先让他疯狂。房地产三月份疯狂上涨，必然导致中央政府打压性房地产政策的提前出台，而且是密集出台。为什么央行和银监会非常紧张，为什么对打压房地产市场的政策它们最积极，因为它们很清楚，一旦房地产价格暴涨引发泡沫破裂，中国的银行业将出现灾难，而负责货币发行和银行业管理的央行和银监会将罪责难逃。

但是，会不会收物业税呢？我想，首先出台的一定不是物业税，但重庆的办法会被中央政府考虑试点。物业税一旦决定征收，除了大面积地暴露中国贪官污吏的现状之外，更大的麻烦是引发社会问题。因为你必须特别的公平。以前不收税当然不公平，未来决定收税则必须公平。如果富人被收了税，而贪官却“合理”避税，甚至一些地方政府官员、包括各级政府官员却可以用低价买入限价房。这个社会就乱了。

决心在全国征收物业税（或类似物业税）是中国政治体制改革的前兆，是中国官僚体制动大手术的宣言书。我们的政府做好准备了吗？还没有，但你别逼。我在许多地方演讲时都强调：不要低估老百姓的力量，更不要低估中国政府的力量。房价再涨，打压性政策就全来了。

什么是打压性房地产政策？这些政策出来后房价会怎么走？我告诉大家：以前出的一切政策都是吓阻性政策，或曰假招子。不仅不能逼退炒房者，还会刺激社会恐慌性购房。而一旦打压性政策出来，收紧房地产信贷是选项，物业税更是重磅炸弹。政策出来后，房价会怎么走？最少跌30%。甚至50%。股市也会下跌20%以上。

什么时候出台？我不知道，但很快了。怎么观察时间点？很简单：当我们看不到炒房者了，房价就要暴跌了！

中国房地产市场的第四大死穴：人口向城市流动的趋势十年都不会改变，中长期上涨趋势难以改变，但短线房价必然暴跌

安得广厦千万间，让天下寒士俱欢颜。这是中国农业社会的理想。实现这个理想不难。试问，现在有几个人敢说没有房子住，有几个农民工说在老家没有房子。我春节期间专门到农村考察，看到80%左右的农民住房条件得到了很大程度地改善，但农村“空壳化”，老年化的现象十分严重——绝大多数青壮年农民都在城里打工，目前在乡镇或县城有住房的人越来越多！

农民为什么都要到城市去？很简单，市场给人的机会——各种各样的机会——是农村的几百倍。我们都知道，中国的城市出什么最多，最快？千万富翁，亿万富翁，北京千万富翁增长的速度全世界第一。我们很少听到一个农民靠种地成为千万富翁的故事，百万富翁都没有。但在城市，我们几乎天天听到这样的故事。

更有安全的需要。古代的士大夫阶层一生都希望在山水间建立自己的家园，而现在的官员都希望在北京这样的城市买房。据统计。中国县级官员在北京买房的比例接近10%。地级官员买房的人差不多有20%。这个数字十分惊人。为什么这么多官员到北京买房？大隐，隐于市是也。在北京买再大的房子，谁知道怎么来的。

这种人口向大城市的流动性趋势，能够人为地改变嘛。很难。所以房价很难真正下跌。退一万步，房价真的跌了30%，那些被人大代表“同情”的蜗居者买得起嘛？即使跌了50%，那些蜗居者也买不起。房价暴跌的结果还是有利于富人，因为他们有钱，可以逢低买入，而房价的中长期趋势肯定是上涨的，我们不能靠幻想思考房价问题。

人口的流动性，尤其是向大城市的流动还会在相反的方向刺激房价上涨。这就是我反复强调的资源制约问题。大家知道，现在大城市已经没有多少空间了，下一步将在电力、水源等地方出现瓶颈。大家都要进城，住有上下水和空调的楼房，结果必然导致电力供应的紧张，用不了多久，我们就可以看见电价大幅度上涨。即使会推升CPI,也会上调。再就是土地，现在北京这样的大城市的四环路以内已经没有闲置土地了。没有地方盖房子，现有的房子怎么可能不涨价。因此说，未来中央政府调控房价，会将房价打压下来，但最大的结果就是很快回来。

当前，我们最需要防范的风险是房价肯定下跌，一些大城市，中心城市的房价有可能下跌30-50%，有这么可怕吗？很可怕。我告诉大家，房价下跌与股票下跌完全不一样，一旦趋势逆转，房价掉头向下，跌了30%还没有人敢买，没有人接盘呀。因此大家必须有这样的心理准备。

房价跌，股市当然也会跌，大宗商品尤其是螺纹钢等也会大幅度下跌，建议存货赶紧平仓，股市中上涨很多的股票也要快走。目前持有的股票最好是有新能源和高科技背景的。预计房价下跌后，中央政府必须寻找新的经济增长点，高科技的机会反而来了。

至于党中央会不会接力房地产新政推行政治体制改革？我已经闻到味了。最近温家宝总理写了悼念胡耀邦同志的文章，很感人。而背后的背景是什么？胡耀邦这个敏感的政治家为什么要买高调悼念。这是信号，中央政府决心反腐败了。最近中国很多地方，连续出台房地产新政，什么物业税，房产税，一个比一个积极。这说明了什么？难道不想靠卖地挣钱了？现在必须收敛，因为党中央已经决心干，你不反腐败，中央就要反你了！可以设想：物业税开始征收，官员财产公开化将不可避免，若腐败人物因为持有多处房地产而大量曝光必将引发反腐败运动——现在很多地方的官员太不象话了。

我预言，中国将从房地产新政开始，一步步走向政治体制改革。胡耀邦20年前想办的事有人会接着办。
Tags - 何志成 , 房地产 , 死穴 , 政治体制 , 改革 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1772.htm ocean <admin@yourname.com> Tue, 01 Jun 2010 02:33:44 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1772.htm
据长江商报报道被誉为"中国第一狂人"、"中国最大包工头"的知名企业家严介和出席武汉某总裁培训班论坛，在谈及房地产行业时语出惊人。他表示房地产行业的调整严冬已来临，明年有九成房企死掉，买房最好在明年底或后年初出手。

眼下，"新国十条"楼市调控新政实施刚刚"满月"，全国大多城市楼市出现量价齐跌，武汉部分楼盘打出促销牌。"未来一线城市房价将总体下滑，二线城市房价总体持平，三线城市则是总体上扬。"个性张狂的严介和直呼，2012年，中国楼市将回归正常，一些开发商明年将会死得很惨。

严介和称，他从国家某部门未公开资料中了解到，去年中国农村空置房占80%以上，这是很不正常的，说明楼市存有泡沫。美国次贷危机由房地产引发，现在中国的房子已不是需要与被需要的商品，而是投资客用来投机炒作的贸易品。

"现在很多楼盘是有价无市，价格高，但卖不动，估计再耗下去，除一流企业外，其他九成的房企明年都会垮掉。"严介和说，楼市犹如中国家电行业，经过十多年发展，从4.6万家品牌淘汰到200多家品牌，最终质量好、价格便宜、售后服务佳的产品呈现给消费者。房企必须经过一轮优胜劣汰的厮杀。2009年房价的那一波报复性上涨，是垂死的挣扎，今后不可能再出现。

在严介和看来，武汉是标准的一线城市，房价肯定会降，但不会降多少，估计会恢复到2008年底、2009年初水平。

针对前一段时间武汉频频出现单价破万元的楼盘，严介和认为，太不正常，武汉经济指标和人均收入无法与江苏、浙江比，破万的房价太虚高了，武汉中心繁华城区最少降到7500元/平米。"买房者最好等明年底或后年初再出手。"

针对房地产商，严介和建议，很多非一流房企在一二线城市拼杀会死得很惨，不如到三线城市去开拓新市场。

人物简介

严介和 中国太平洋建设集团有限公司董事局主席。2005年，在胡润中国百富榜上排名第二而成为倍受社会关注的焦点人物。被媒体冠以"黑马富豪"、"中国第一狂人"称号。

●爱财的君子们取之有道呀！爱财的本来就是君子，不爱财的往往是小人。

●企业家群体是先才后德的，不讲才而讲德，那就是"无才便是德"。

●用人风尚：用人之长，容人之短；六分人才，八分使用，十分待遇；一流人才是天生的，二流人才是发现的，三流人才是培养的。
Tags - 房地产 , 房价 , 楼市 , 包工头 , 严介和 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1741.htm ocean <admin@yourname.com> Mon, 19 Apr 2010 02:31:48 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1741.htm (潇湘晨报)记者汤宇兵 耿红仁 长沙报道 (来源：红网)

　　湖南省临湘市副市长姜宗福，曾因写工作检讨，实名发帖炮轰张艺谋“印象”演出，引起网民的关注。昨天他在红网发帖炮轰房价。不过他这次署名“姜宗福”，而不是上次炮轰张艺谋时所用的“临湘市人民政府副市长姜宗福”。“个性官员”的“个性”仍在，而“官员”身份却自我卸掉了。

　　昨日下午15时16分，红网论坛出现一篇题为《房地产商“绑架”政府，当心经济“撕票”》的帖子，署名“姜宗福”。

　　这不就是上次发帖炮轰张艺谋的那个临湘市副市长吗？记者随即拨通了临湘市副市长姜宗福的手机号码，对方确认了帖子是他本人所发。

　　一个管旅游的副市长，炮轰张艺谋似乎还“专业对口”，现在为什么要“转业”到房地产？网友们似乎不太关注这个帖子，或许是因为星期天网友也“休息”的缘故，帖子出来3个小时后仍然只有2名网友跟帖，暂时成了“冷帖”。

　　房价上涨“三个原因”

　　姜宗福接受记者采访时表示，在今年全国“两会”期间就按捺不住想写这个帖子。因为，房价每次“打压”的声音过后都会迎来新的一轮报复性的上涨，现在“果不其然”！

　　究竟是什么原因，导致房价越打压越攀升呢？姜宗福认为，经济学家负有一定的责任，“他们明明知道税收是最好的杠杆，为何不建议政府动用这一武器，而总是鼓吹调金(银行准备金率)、调息？”他认为很多经济学家受利益驱使，在影响国家政策。另外，他还认为是房改政策促成了“囤房时代”，而城市化大跃进减少了耕地，拉大了城市之间的收入分配，这些都促成了房价的上涨。

　　“应动用税收机器”

　　上个月底新华社连续发表六篇时评炮轰房价，而国务院也在4月17日发文，称 “高房价地区可暂停第三套房贷”。姜宗福就此对记者说，“停房贷并不合理。银行是商业机构，追求的是有利可图。并且，一刀切停房贷，会伤害真正买不起房的人群。”

　　姜宗福认为，调控房地产市场应该动用税收机器，而不仅仅只是调金调息和停房贷。 “调金调息和停贷对开发商没有作用了，他们已经完成了积累，不差钱了。贷不贷款无所谓了。”

　　“为什么国家不动用税收机器？”姜宗福在帖子中给了自己的建议：“开征遗产税”、“分类开征物业税”，还有“取消经济适用房”等。

　　 “我发这篇帖子有一个目的，是希望国家出台政策，把那些因不合理的房改政策导致的大量闲置房逼向市场，调剂房地产市场，对房地产商垄断房源构成巨大的冲击。”姜宗福在接受记者采访时说。

　　“很背时”同时“感谢房贷”

　　随着采访的深入，姜宗福谈到了更多帖子之外的故事。在这个地方官和他的帖子背后，也有一种普通网友共有的“网络情绪”。

　　“我是很背时的，每次分房就调单位，所以没享受到国家福利，无形中购房要多支出N万。”姜宗福把我国的房改政策分为四个阶段，并称从第一到第四阶段如果每个阶段都赶上了趟，则每对夫妻至少可以获得4到5套房。至于姜宗福自己呢，“我在岳阳市买了一套房，贷款15万20年，每月扣900多一点。”

　　他说：“我真的还要感谢房贷。没有房贷，我还真买不起房。”

　　五招建议

　　姜宗福认为，遏制房价上涨局面，五招可以制敌。

　　第一招：开征遗产税。

　　第二招：分类开征物业税。

　　第三招：对所有出租房屋和二套房均课以重税。

　　第四招：取消经济适用房，大量建廉租房。

　　第五招：缩小一线城市和二线城市公职人员收入分配差距，放缓城市化进程。

　　对话姜宗福

　　“如果真是为了升官，炒作会适得其反的”

　　潇湘晨报：你并不主管房地产管理工作，发这个帖子不担心被认为是个人炒作吗？

　　姜宗福：不会吧？谈宏观经济也是炒作？

　　潇湘晨报：你在帖子中把经济学家痛批了一番。至于批评的理由，你做过调查吗？

　　姜宗福：本来不想写这个帖子的。两会期间厉以宁老先生说要加快农村富余劳动力向城市转移，我很气愤。农村最缺劳动力了，还哪里有富余？

　　潇湘晨报：农村缺劳动力？这个看法有根据吗？

　　姜宗福：当然。年轻的都进城打工去了，现在发个山火找人救火，根本就找不到年轻人。老人又救不了，很伤脑筋。农村缺劳力是不争的事实。我们在基层工作，缺不缺劳动力我们知道，不用统计数据的。

　　潇湘晨报：你在帖子中说房地产市场的现状是供过于求，但是价格却上涨，随后您在帖子后面又说大量的农民工和大学生缺房。

　　姜宗福：所谓供过于求，是说整体来说，人们手头上囤积的房子，加上房产商待售的房子的总量，是大于需求的。

　　潇湘晨报：不合理囤房，临湘市有没有可参考的数据？

　　姜宗福：临湘市是一个很特殊的地方，私房占有量非常巨大，所以不存在缺房，地方政府地价卖不起来，不存在政府炒地一说。

　　潇湘晨报：临湘市政府不炒地，所以你才敢发这个帖子？

　　姜宗福：我身边的许多人，都有政策性给予的多套房子。

　　潇湘晨报：网上有你去年12月23日写的一篇工作检讨书，对你在临湘的五年工作进行了反思。你提到自己将在今年4月份(本月)离开临湘。有人质疑你的检讨是在作秀邀功。

　　姜宗福：不是邀功。当时好多人以为我炮轰张艺谋、写检讨是为了升官。我告诉你吧，我挂职5年超期服役了。如果真是为了升官，炒作会适得其反的。

　　潇湘晨报：你在当地是不是很异类，“个性官员”那种？

　　姜宗福：我喜欢讲真话，我不喜欢拍马屁。不过， 我挂了3年市长助理(正科)，两年副市长，组织对得住我呢。

　　潇湘晨报：你这个4月份离开临湘？

　　姜宗福：应该是4月份，快了吧。不过，我没有提申请，也不是说4月份有结果呢，今年年底有结果就不错了。

　　潇湘晨报：离开临湘后准备去哪里？

　　姜宗福：我倒是希望调到哪个大学教书去，搞点研究。不过，也可能大学去不了，没有关系。

　　潇湘晨报：平时是不是看过很多书，思考过很多问题？

　　姜宗福：只有这一个爱好，读历史和研究汉字方面的书居多。
Tags - 湖南 , 副市长 , 抨击 , 高房价 , 姜宗福 , 物业税 , 遗产税 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1710.htm ocean <admin@yourname.com> Thu, 01 Apr 2010 06:54:43 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1710.htm
转帖：告诉你一个震惊的高房价真相
—— 别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！
       王炼利

    中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！
    两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！
    人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
    当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
    本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
    2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问： “王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”
    无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。
    完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。

   （一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。

    在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过 150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
    在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！
    2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、 161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这 23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？
    为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）

   （二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？

    关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
    房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
    由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
    不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。
    大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
    如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？

    （三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分

    现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
    在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
    在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
    话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
    因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消 1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30% 的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
    那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。

    （四）政府官员和房地产商怎样分好处的？

    政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
    虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到 298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
    2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
    政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
    在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。
    这也能称为市场？很难。
    但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
    不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
  
    （五）是中国法律在支持中国房价的暴涨

    国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
    使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
    为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。

    然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。

    所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。

    自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

    必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！

    这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1709.htm ocean <admin@yourname.com> Thu, 01 Apr 2010 01:04:52 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1709.htm
针对“崩盘论”北美房地产投资分析师张锐川先生接受凤凰网采访时表示：中国的楼市不大可能崩盘，由于政府政策的不一样，和日本没有太多的可比性。由于房地产业以及附属产业包括，建材，装修的产业占得gdp份额较高，如果政府期待更多的GDP的话，是不可能让房地产崩盘的，只可能控制在温和的增长，而不可能大幅下降，或者崩盘。

政府调控的手段目前主要有两点非常好。

1 物业税
无论日本，欧洲还是美国，都有物业税的概念，我们这种向西方国家学习的，开设物业税是很好的，可以使得房屋的利用率更高，有效地打击炒房囤房等投机行为

2 银行信贷
我们国家和西方国家的信贷是不太一样的。举个例子来说，我们的开发商在预售的时候就可以收到银行的房款，也就是在没有交房的时候购房人就已经开始还贷款了。而西方很多国家在预售的时候只收定金，只有在交房以后开发商才能拿到银行的钱，购房人才开始还贷款。这点同样适用于土地市场。政府对于银行信贷的控制同样可以调控房价

总而言之，中国楼市崩盘的情况是不会发生的.
Tags - 张锐川 , 中国 , 楼市 , 崩盘 , 房地产 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1708.htm ocean <admin@yourname.com> Thu, 01 Apr 2010 01:01:55 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1708.htm
房价和收入分配已是目前中国社会矛盾的聚集地，稍有不慎则有可能诱发火山爆发。在这个节骨眼上，央企频频竞得“地王”，变相抬高房价，引起了全社会的指责。对此，国资委立即宣布78家央企将退出房地产领域，并决定在15个工作日内制订退出方案。

乍一看，78家央企已占央企总数的七成以上，更是在参与房地产业的94家央企中占据八成以上，但这78家央企参与房地产的资产总额仅占全部央企地产板块的15%，而剩下的16家才是央企开发房地产市场的“大头”(占85%)。即使这78家非地产主业的央企退出房地产领域，对高房价和高地价也没有任何抑制作用，无非是国资委借机整合央企主业。以此看来，国资委的“央企退出”无非是掩人耳目而已。

如果这78家央企以重组、转让的方式来退出，会不会让剩下的16家以地产为主业的央企加剧垄断？然后再打着以房地产为主业的幌子来垄断和占领市场？很有可能。另外，如果让这78家央企仅仅出售其囤积的土地，如果远高于拿地成本出售是不是存在炒地之嫌？该不该收暴利税？如果低于市场价出售是不是涉嫌国有资产流失？……显然，退出方法要非常讲究，绝对不能稀里糊涂。

对此，我建议商品房开发领域应该彻底清退所有央企，16家以房地产开发为主业的地产央企可以参与政府的保障性住房或限价房建设，以保障这些保障性住房的质量。当然保障性住房建设绝对不是搞分蛋糕游戏，应该进行公开的项目招标，要绝对保障这些房屋的质量，切勿交给一些关联交易、利欲熏心的开发商来偷工减料式的开发建设。所以，这16家以地产为主业的央企应该主要以承担保障性住房为主，否则这些央企存在的战略意义何在？如果继续保留他们的垄断地位，这些央企会拿着全民所有制的资产，却不计成本地拉抬地价，炒高房价，获取垄断利润，与民争利、国进民退等都是我们不愿看到的。与其这样，还不如让这些央企全部退出。

或许有人说，地价未必会传导至房价，地王未必会赚钱。实际上，在目前中国这个畸形的房地产市场，高地价一定会传导至高房价。而且是一种恶性循环，比如：高价囤地、倒地行为会导致市场供求失衡，于是变相地减少了住房供应量，必然传导至房价，房价上升又会反推地价上涨，除非泡沫破裂，否则在土地市场只有一个供应方(政府土地储备中心)的情况下，土地招拍挂必然是一个扭曲的市场行为。

其次，剩余的这16家以地产为主业的央企并非纯粹的地产公司。我们先来看一下国资委认定的16家“房地产”央企名单：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。这份名单让我们诧异的是，中化集团、中粮集团、中国水利、葛洲坝、中国冶金、五矿集团等央企的主业成了房地产，这些央企为何不务正业？

无非是这些央企已经“深陷”房地产这个暴利行业，利润的主要构成来自房地产，或者他们囤积了大量的土地。从这个角度来看，这些央企“不务正业”、来房地产业赚快钱，说明中国的实体经济复苏并没有想象中那么美，虽然统计数据出现了“V”型反转，但主要是“四万亿”和信贷帮助这些超级央企囤积了大量的土地，现在这些央企是在靠土地的公允价值和房地产来做业绩。如此看来，中国经济结构转型并没有取得很好的成效，中国经济不容过度乐观。

第三，央企制造“地王”的背后大有猫腻。有人在跟踪2007年的“地王”，发现就“老地王”本身而言“晚景凄惨”，高成本拿地并没有让他们获取高额收益。但是他们“醉翁之意不在酒”，高价拍“地王”只是开发商和当地政府拉抬地价的手段。因为，他们在拍“地王”之前或许已经在周围囤积了大量土地和房子，想借“地王”现象来“四两拨千斤”。现在一旦“地王”诞生，会有大量媒体频频曝光，结果使得周围的房价大幅上涨。近期就有消息称，北京这三个“地王” 的降临使周边区域二手房主纷纷坐地提价，二手房价格也水涨船高。

从某种程度上来说，制造“地王”也是一种哄抬炒作的操纵行为。因此，政府部门应该介入审查，如果存在操纵价格行为，则要给予重罚。但目前很多地方政府与房地产商是利益同盟，他们想方设法来高价卖地，指望他们来查无异于与虎谋皮。所以，公众媒体要发挥监督作用，但一定要客观冷静地对待“地王”，切勿帮助开发商火上浇油和大肆渲染。一旦媒体渲染，反而会给人们形成一个固定预期，会让周围的房价和地价涨得更厉害，会成全了“地王”炒家的炒作行为。如果媒体采取冷处理，不过度追逐“地王”，或许会变相抑制“地王”制造者的冲动。当然，最直接的办法就是让这些央企彻底退出商品房市场，别再拿着全民资产来肆意炒作地价，制造房地产泡沫来套取老百姓的财富。

第四，央企实际上是这一轮地价和房价上涨的罪魁祸首。仔细回想这一轮房价上涨的契机和诱因，以及上涨的时间点，不难发现央企和地方政府扮演了“操纵者”的角色。金融危机后，中国的房价稍微有所回落，那些长期依靠高价卖地为生的地方政府就着急了，纷纷出来托市，他们托市的办法是四处游说“有钱”的央企，让央企通过制造“地王”的方式来稳定楼市信心，再加上对当时形势的误判，出台了一些刺激房地产市场的政策，从而酿成了这一轮房价大幅上涨的诱因。当然，主要因素还是由“松货币”导致的通胀预期，而“松货币”和积极财政政策的直接受益者主要是央企。

在金融危机后，国家把很多资源都给了央企，而央企拥有巨大的资金优势，但要想完成国资委布置的利润目标，在传统行业很难突破，很难找到利润增长点，于是就纷纷投身房地产，从而导致一些央企的主业转移。当务之急，应该让这些“不务正业”的央企尽快退出商品房市场。


个人简介：

苏培科，2004年4月加入国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》，之前曾任职在大鹏证券和几家投资公司，并一直担任陕西省证券学会秘书。现为 CCTV证券资讯频道评论员。
Tags - 苏培科 , 央企 , 地王 , 退出 , 商品房 , 房地产 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1707.htm ocean <admin@yourname.com> Tue, 30 Mar 2010 02:22:45 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1707.htm
    可是国企并非我国特色，世界各国都存在国有企业。为什么却不见他们那里有“地王”的新闻呢？带着这个问题，我们把视角放在了美国，看看他们是怎么做的。

美国国企没有特殊地位

与我们身边的央企、国企在房地产市场的表现相比，美国的国有企业显得是那么的默默无闻。
  
只有私企不愿做或做不好的领域国企才能进入

美国的国有企业大多是在特定历史条件下，为解决特定问题或因特定背景而产生的。美国人对待开办国企极其谨慎，他们奉行一条原则：国企能退出的尽量退出，只有在私人无法做或做不好的领域，不得已才由国家或政府去做。美国的国有企业主要分布在邮政、军工、电力、铁路客运、 空中管制、环境保护、博物馆和公园等不得不依靠政府出面的行业。也就是说，美国的国企是专门用来啃硬骨头的，而不是去和私企争肥肉的。它们存在的核心意义，绝不是盈利，不是为政府创收，而是提供公共服务。

在可以经营的领域，还得备受限制

美国各级国有企业只向联邦、州和市镇议会负责，其建立与撤销、经营范围及领域、商品及服务价格制定、拨款贷款、高管任免及薪酬均必须由同级议会审查批准，政府只能严格按议会发布的命令(法案)具体执行对所属企业的监管。联邦大型国有企业甚至还设有由总统、副总统、民主党与共和党代表、民众代表组成的董事会，企业除对联邦议会负责外还得接受该董事会的监督。隶属议会而非政府的联邦审计署对国有企业实行严格监管，国有企业高管一旦失职渎职，轻则解职，重则吃官司并罚巨款，名声扫地永难抬头。

体现的是“公私官民平等和政府不与民争利”的法律原则

为体现“公私官民平等和政府不与民争利”的法律原则，美国国有企业除享受政府经议会批准的固定拨款(如田纳西河流域管理局每年1.3亿美元)，基本没有其他特权。这些都防止了国企的特殊地位以及特殊利益集团的形成。与私营企业存在设立与破产一样，国有企业有建立也有撤销，依据多是根据当时经济形势与社会需要。

美国国企也不能做囤地的生意

美国的房地产业是怎么运作的，美国国企能参与其中吗，他们的土地怎样流转和开发的？
  
美国土地交易其实很简单

在美国，土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物大小、形状等），这三部分权益可以分别转让。美国的私有土地占总量的58％，私地买卖完全是私人间的事，手续十分简单。在双方自愿签订协议后，只需向政府缴足税金，进行注册登记即可。土地税作为财产税的一部分，也是美国地方政府财政收入的一个来源。为吸引外资，美国政策甚至允许外国人到美国买地。

  
但国企却很难进入房地产领域

1、在美国，房地产领域是充分竞争的领域，私人资本就如就可以运行得很好。如前所述，房地产业这样的行业不是美国国企应当涉足的领域。

2、即使想进入，他们也没那么大的资金支持。由于美国国企资金都列入各级政府预算，分配由议会说了算，钱赚的多少都是作为国企红利由全民分享。因此，这些国企就不存在与民争利的动力。

  
政府出面拿地，那就更困难了

国家从私人手中买地，则颇费周折。出于公共利益的需要，有时政府也需要从私人手中购买土地。从法律上来说，这样的购买行为，一方面要保护私人利益，一方面也要照顾公共利益。为避免政府压迫私人低价强买，一些州法律规定，土地必须由独立的估价单位进行估价，且私人有权拒售。而政府的钱最终是大众税金，不可随意浪费，所以法律又规定，政府的出价不可高于独立估价师的价格。所以这样的土地交易谈判常持续多年而无结果。

归根结底，在于美国人对国企的警惕

对自由市场的追求，对特殊利益者的防范决定了美国人对国企一以贯之的警惕与限制。
  
全民的企业，钱花的要让大家清楚

既然主人是全民，那么国企的运作应是透明化的，全民有权知道企业的运作。美国政府要求，国有公司无论上市与否，均需要建立公开透明的财务报告制度，企业的财务报告都要通过网站等方式按期向社会公开，接受全社会的监督。国企权力的根源在议会，又接受全社会的透明监督，除非民众同意，这些国企是不可能去抬地价争“地王”的。

  
在美国人眼中，国企有“七宗罪”，不能不警惕

第一，政府是由政客而非商人所组成的。政客只能做政治决定，而不能做经济决定。

第二，政客需要头条新闻，这将妨碍他们作出最符合市场实际的选择。

第三，政府做企业，花的是别人的钱，这和私企的责任和约束力是大不一样的。

第四，政府不能容忍竞争。

第五，政府企业差不多都是垄断企业，因此根本不会面临竞争。

第六，政府企业牵扯太多，决策低效。

第七，国有企业很多时候都是由政府监管，这种自己人的监管显然存在着天然的缺陷。

结束语: 到最后，还得归结为国企的运行规则由谁来制定的问题。
Tags - 美国 , 房地产 , 国企 , 地王 , 央企 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1700.htm ocean <admin@yourname.com> Wed, 24 Feb 2010 01:14:04 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1700.htm
　　在邹涛多年的本着“致力于居者有其屋”理念的一线调研实战中，无论是三年不买房行动还是万人购房团、无论是邹涛REITS还是邹涛房产理财俱乐部，无论是在邹涛官方QQ群还是在ＶＩＰ投资俱乐部，邹涛每天都要接触全国各地形形色色的卖房者和买房者，在定期举行的万人购房团与邹涛REITS房产理财俱乐部VIP内部研讨会上，邹涛发现在购房问题上，深深地感到很多善良的老百姓对于购房知识是基本缺失的，有的甚至连最明显的陷阱也看不出，更不用说“对付” 那些卖方市场上的经过专业营销策划高手培训后的“销售手段”了，普通老百姓在买房时成为任人宰割的羔羊也就很自然了。

　　房地产市场上充斥了太多形形色色的“专家”，很多都是站着说话不腰疼的角色，有的是官方的政治传声筒，有的是房地产业链上的直接受益者，还有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄，而更多的，连自己都没签过哪怕是一次购房合同体验过一线的真实民意现状，当这个市场上的大多数人被利益的言论所左右的时候，最后受伤的永远是无数善良的老百姓。而真正提供实际操作经验让买房者减少损失的却少之又少。最可悲的是，一些市民总是对所谓的专家言论只根据自己的喜好来评价和决策，最后深受打击，精神和经济都白白遭遇损失。

　　我想，任何一个有良知和责任感的公民，都有一种责任和义务，要为大家做点什么。

　　那么，在这个商业利益至上的浮躁社会里，作为普通老百姓如何才能在买房问题上做到知己知彼？如何才能避免陷入那些让自己上套的致命误区？如何才能学会和掌握一些最简单最真实最实用的购房经验和技巧不至于让自己白白损失血汗钱呢？根据邹涛多年来的实践、暗访和调研，在此为万人购房团和万人团购网的会员朋友分享几点实战经验，希望对大家购房决策时有所实际帮助：

　　中国老百姓买房的致命误区之一：买房总是知己不知彼。

　　具体表现在：

　　1、不看清楼盘的营销手段：

　　(1)谁在售楼处卖楼：严格来说，很多购房者到现在都还不知道，在中国几乎所有的楼盘售楼处现场的售楼人员，其实并不是开发商的人，一般来说，一个楼盘有投资商、开发商、承建商（包括规划、设计、景观等）、销售商（包括营销推广商）。其中投资商负责筹集楼盘建设资金，开发商只负责项目的整体开发运作；承建商即建筑商负责楼盘的具体施工；房地产行业的规则是，大部分楼盘建设好后开发商本身并不会直接去卖楼，而是会找一家楼盘销售代理中介公司由其负责整体销售，一般是按楼盘总销售平方面积进行核算，开发商按项目总销售面积支付给代理销售公司作为总代理费用，这其中，代理中介公司需要支付现场售楼人员 1%-3%的佣金，比如说：现场售楼人员卖一套100万的房子，可以拿到1万-3万元的佣金。事实上这些代理费用、售楼人员的佣金等费用最终还是加在羊毛（购房者）身上的。一些比较稀有畅销的楼盘，开发商还会收取代理公司的保证金作为对代理中介公司的制约。开发商与代理公司商定销售代理费用签订代理销售合作协议后，由该中介公司负责楼盘的具体现场接待看房、签约等事宜。所以大家在楼盘售楼处现场看到得售楼人员是中介公司派出的人员，有的楼盘售楼处售楼人员会直接用其代理公司的名片，但一些楼盘的中介人员为迷惑购房者以方便销售，连名片都只会印“XX楼盘销售中心的字样，给购房者造成他们就是开发商的人的误区。楼价之所以高，跟楼盘的营销代理费用也有关系，但一直以来，开发商还是要依赖代理公司卖楼。

　　因为中介售楼人员的基本工资都很低，一般都是靠卖楼拿佣金，所以很多售楼人员在具体的销售过程中就会不负责地夸大其词、乱许诺、乱承诺以促进成交，楼盘卖完后他们就撤了，那些当初卖楼时说得很好的什么规划啊承诺啊统统见鬼去了当然也就与他们无关了（这一点在调查中一些开发商也很恼火，因为最后是开发商来收场）。

　　（2）傻乎乎地去做诚意登记与VIP登记：很多老百姓也许会很奇怪，为什么一些楼盘房地产商敢开那么高的价？这一大创举就要归功于那些开发商请

　　的房地产营销策划机构（或代理中介公司）的功劳了。楼盘实施的诚意登记与VIP登记手段就是一个非常有效的市场试水销售手段。通过这种方式，销售代理公司很快就调查出有多少人对本楼盘感兴趣，能接受的价格程度。举个例子：某楼盘有300套房，原计划定的开盘价是1万元每平，先进行诚意登记与 VIP登记，结果有1000名不明真相的购房者来登记了，比例是3：1，这时，房地产商就会分析并制订出销售策略，把价格再定高一些。然后再制造人气与热销假象吸引不明真相的可怜购房者签单。

　　当然，还有其他各种各样的事前营销销售手段，邹涛会在邹涛官方ＱＱ群中及今后的文章中一 一分析，这里限于篇幅不细说。

　　2、不研究其他购房者的心理：略。

　　3、不会看楼盘的销控表：很多售楼处现场的销控表基本上都是虚假的。如果有售楼处的人告诉你房子已经卖了多少套多少套时，你只当他只是在“唱歌”吧。现在政府采用电子合同，真正销售真金白银交了钱签订了合同的才会在国土房产局的网站上有统计和公示出来的，大家在万人团购网上查询政府数据即可清清楚楚。

　　4、不会看售楼现场的人员：房地产营销机构和中介代理销售公司为制造人气热销气氛，会集中时间统一开盘，有的甚至会要求楼盘的承建商也派多少人来参加排队（否则工程款可能就不能按时拿到）造成人非常多的假象诱骗不明真相购房者交定金，在调查中，邹涛发现，有的楼盘开盘时有一半以上的在排队“买房”的人都是来忽悠你的“托”。

　　5、不可盲信官方的数据：官方公布的房价成交统计数据均价是不分别墅和低档住宅的，所以我们看到得某个月均价可能是别墅和高档豪宅的统计价格，不代表某月房价就真正涨了多少。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：不听信售楼员的表面介绍，不要傻乎乎的以为也不要交钱没什么损失就去做诚意登记，当你在售楼处留下自己的姓名资料和联系电话的那一刻起，你已经在为推高该楼盘的房价“做贡献”了。不看楼盘的销控表而要去查政府的进入电脑成交的合同公示数据，不要为在“特意”当着你面前签订合同而且“兴高采烈”交钱买房的人迷惑，那个人很可能只是在无声地催促你快交钱签单。对官方公布的数据要一分为二的看：一些硬数据比如电脑控制的签订合同可以相

　　信，而对于一些可能被加工的软数据要善于从表面去分析和了解背后的真实现状等等。

　　中国老百姓买房的致命误区之二：买房总是盲从表面现象。具体表现为看到一些售楼现场的人气、一些媒体公布的上涨下跌的数据、一些身边的人沾沾自喜地谈论自己买房赚了等等时，一定要清醒地区分、反复分析背后的原因。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：只作为自己的买房时的参考层面之一。市场的真相需要到第一线去了解并跟踪观察。

　　中国老百姓买房的致命误区之三：买房理念僵硬死板。具体表现为以为买了房就要住一辈子，用自己的眼光去对比想当然、首付多一点自己的压力会少一点、供楼就一定要供几十年等等。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：今天不知道明天的事，中国的房地产一向是个政策市，只适合波段操作，即使是你在低价的时候买的一套房子涨了2倍3倍，你不卖也是死的，纸上富贵而已。事物的永恒规律是涨到极限了就一定会跌。涨了就卖，好房子多的是，再根据政策规律寻找价值洼地买一套岂不是两全其美？普通老百姓一辈子能用银行的钱就只有买房按揭这次机会，当然是首付越少越好0 首付更好，付一年两年涨了就卖掉，跌了自己也没什么损失反正首付少，多的资金还是在自己手上，手中有现金啥时候都不慌。

　　中国老百姓买房的致命误区之四：买房只买自己喜欢的。这又是一个很无厘头的误区。很多人一天到晚四处看房，挑来挑去，却忘记了一个最根本的出发点：房子的最基本功能应该居住功能没有太大问题就好。你自己喜欢的别人不一定喜欢，你今天根据自己的现状喜欢的，不一定明天还会喜欢，谁也不能保证自己喜欢某一事物一辈子。在房子问题上，邹涛看到很多人随着家庭成员的变化，当初最适用的房子也许就不适用了。当不适用的时候，如果你想变现的时候别人会喜欢吗？就如很多人花几十万装修房子，只不过舒服了几年就视而不见没什么价值了一样的道理。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：买大众化的、最实用的户型。一般来说，房地产商在开发时一定是经过反复调研的，某个楼盘设计得最多的户型也是将来最好转手、换房包括出租的户型。

　　中国老百姓买房的致命误区之五：买房永远跌等涨买。很多老百姓总是后知后觉。中国的房地产市场是一个政策市，并不是一个纯市场化的市场，受政策的影响太大太大。邹涛纵观98年以来的国家住房商品化改革以来，中国房价其实是一个起伏波段上扬的走势。在调查中邹涛甚至发现，除了普通自住购房者外，有一些把房产做投资手段的人到最后都只是坐了几回电梯而已，后悔不已。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：如果有人告诉你中国的房价会永远上涨或者告诉你中国的房价这两年会崩盘，邹涛只能说他一定是在害你。因为任何稍微有了解中国常识的人都明白那两种情况在中国强大的专政工具下、在经济理论不适用中国特色的社会主义制度里都不可能出现。历史经验证明，不要与国家作对，买房一定要讲政治，在国家出台调控房价政策9-12个月以后且成交量持续低迷的时候开始考虑选房买。在国家出台鼓励购房优惠政策12个月后卖。因为你永远不知道底再哪里，更不可能知道顶在何方；因为跌了之后就一定会涨你不买自会有大批有眼光的人会买，有人买了当然就止跌了，而涨到一定幅度就铁定会开始跌你不卖那些有眼光的人早就卖了。邹涛告诉你唯一要做的就是：在别人还在继续恐慌期待“大跌、崩盘”之类的时候你贪婪买入，在别人还在贪婪等再高点的时候你就恐慌一次快卖掉逃命吧---你这样做，是为了更好在中国这样一个特殊社会里顺势而为，早日实现安居乐业！[color=#0000FF][/color]
Tags - 买房 , 误区 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1687.htm ocean <admin@yourname.com> Thu, 14 Jan 2010 13:30:58 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1687.htm
入选理由：如果你真的有机会走到北京或者其他的大城市，如果你走到蚁族的家里，将心比心我相信你会发现这是在城市角落里另外一个世界。

胡一虎：谢谢子墨，谢谢“甲流终结者”，谢谢他们两位。时间进行到这儿，我们要揭晓到今天盛典中第六个项目，这位揭晓人我必须要以最隆重、最崇敬的心态介绍他。接下来我要介绍他，他年纪不小了，但是他非常关心我们的下一代，虽然很多的权贵围绕在他身旁，但是他永远坚持的是说真话、说真理。当我们怀疑中国有多少能够说真话的经济学家，但是当他的三个字出现在我们面前，每个人都用掌声说明他是经济学中立的学者，让我们用掌声欢迎茅于轼老师。

茅于轼：各位来宾，刚才几位发言人都谈到了去年给大家印象最深的几件事，我谈的事是房价爆涨，去年年初的时候不管是做房地产业的开发商，或者是政府，或者是学术界，都认为2009年的房价要落，完全出乎意料的是不但没落，反而是空前的暴涨，结果是越来越多的人买不起房，于是就出现了所谓的“蚁族”，像蚂蚁一样的，“蜗居”，就是很多人住在很小的地方，出现了这样的问题。刚才曾子墨小姐说了一句话，我很受启发，她说越是有困境，就会引导大家想出新办法来。我给大家带来一个好消息，什么好消息呢？我估计今后3-5年甚至于10年这样长的时间内，租房的价格会超乎寻常的低，租房子特别便宜，因此“蚁族”会得到一些缓解。

一般来讲，房价和租价是互相有关系的，房价高租价一定也要高，因为你买个房子，比如说花了100万，你得出租这个房，通过这个房子寿命的工作期间，把你的钱赚回来，所以房价高租价应该高。但是中国的情况非常特别，就是前几年已经出现了房价高租价高不上去，今后的情况我的分析租价要超乎寻常的低，原因是什么？因为现在的空房非常多，许多人买房不是为了自己住，说实在的就是为了存钱，把钱存银行不如买个房，银行的钱靠不住，买个房看得见、摸得着，心里踏实。房子总不能空几十年，租出去总得有点收入，因此在未来相当长的一段时间，我估计可能要10年之久，要把这些空房完全消化掉恐怕不到十年也得七八年，在这段时间里租房的价格会非常低，因此给我们给我们“蚁族”的同胞们带来一个好消息。当然，我的预言成立不成立还要看将来。

下面，我来揭晓影响时代社会类的第二件事情。第二个当选影响时代的力量—2009新境界凤凰·百度时事沸点社会类事件的是“蚁族现象”，它的百度搜索次数是20008252次。

胡一虎：这就是蚁族现象，如果你真的有机会走到北京或者其他的大城市，如果你走到他的家里，将心比心我相信你会发现这是在城市角落里另外一个世界。刚才茅于轼老师用他的经济观察和预言，告诉所有蚁族同胞一个消息，3-5年之后可能房租的价格会下降，但是毕竟是他个人的一家之言，会不会引起大家的重视，我想靠他的学术呼唤，也要求所有的蚁族同胞，还有在座的各位，如果能够将心比心，我们用掌声加油鼓气，因为用你们的声音，团结力量大，每一个蚂蚁的力量是弱的，但是在一块儿的时候就会引起有关当局的重视，当有关当局重视的时候，我相信就是茅于轼老师所预言的那天会很快来临。
Tags - 蚁族 , 蜗居 , 房价 , 房地产 , 经济 , 趋势 ]]> http://www.icocean.com/blog/read.php/1685.htm ocean <admin@yourname.com> Fri, 25 Dec 2009 01:10:57 +0000 http://www.icocean.com/blog/read.php/1685.htm
　　王石、潘石屹、任志强，中国房地产商的三个代表性人物，在遏制房价过快增长政策不断出台、全国上下一片围剿高房价之声时，这三个人近期的言论备受网民关注。

　　王石：泡沫终将破裂 万科已提前准备

　　近日，万科董事长王石在接受媒体采访时表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。

　　对于王石这一言论，有网民表示，这次相信王石说的是真的，房价该跌一下了，当然没有他说的泡沫破灭这么严重。

　　署名王微的博客文章认为，作为浸淫房地产市场多年、深谙不为消费者所知的所有房产内幕的房地产市场风云人物，他的这个言论是值得人们去慢慢体味的，也有很大的指导意义。在房地产已经形成实际泡沫的现今，消费者应该建立长远意识，保护自己。

　　但是，也有网民认为，王石最近不遗余力地唱衰楼市，是因为万科今年的业绩增幅远不如同行。万科踏空了今年的地产大行情，王石现在只好一路唱空，以证明自己的眼光是看长远的。

　　潘石屹：中国房地产“市盈率”高达100倍

　　看空房地产市场的开发商不只王石一个，SO H O中国董事长潘石屹也有着同样的看法。

　　署名马光远的博客文章介绍，潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示，房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果，而完全是货币失控，炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说，目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话，则中国很多城市房地产的市盈率，起码在 100倍以上。

　　文章还介绍，在老潘看来，政府要真正调控房价：第一，必须坚决回收流动性，不能让过多的钱流向房地产；第二，要增加土地供应；第三，要打击囤地。老潘重申，房地产的泡沫必破，作为开发商，他已经在未雨绸缪思考应对之策。

　　文章评价道，作为一个开发商，在一个集体狂热的环境下能够有如此清醒的认识，比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来，老潘的确有其可爱之处。

　　也有博客文章指出，潘石屹是房地产界典型的保守主义者。潘石屹的谨慎、保守本没有错，错的是这个市场，有时候它基本就是疯狂。

　　任志强：今后房价还要涨

　　当然，并非所有房地产商都看空楼市，华远集团总裁任志强就是其中一位。任志强近日在接受媒体采访时表示，明年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化，供不应求带来的就是房价的上涨。

　　而在一篇博客文章中，任志强更是直接指责某媒体，“从头到尾都是不要让民众购房”，结果“在持币待购中，让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了”。文章还认为，正是媒体对特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解，以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平，反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机，让市场中的价格波动加大。

　　对此，有网友表示，任志强要说房价要降，那才是稀奇事。因为将对他没好处。只有忽悠房价会涨，才会有更多的人买房，房价才涨。

　　署名岁寒的博客文章指出，媒体并没有错，错的是不可理喻的高房价，错的是10年房地产政策，错的是招拍挂制度。

　　但也有网民认为，任志强说得对。网民表示，以前上某些专家的当，没买房，财富一直在缩水。4年前听了任总的，现在已经有N套房产。 (本报记者张松整理)
Tags - 王石 , 潘石屹 , 任志强 , 房地产 , 政策 , 泡沫 , 市盈率 ]]>